投资商铺一般是两种情况，一是临街商铺投资，二是商场内商铺投资，两种物业投资各有利弊。先说临街商铺，从商业的产投资来看，临街商铺是商业地产投资的首先，因为，临街商铺拥有相对自由的经营空间，富有较强的生命力，容易树立自身品牌形象，形成特色店，所以大品牌一般都青睐临街商铺，尤其是对于成熟商圈的商铺来说，超值的临街商铺蕴藏着无限潜力。
    但是，投资临街商铺也有它的一些特殊性，比如价格，比如规划，一般临街商铺因其高收益都会有很高的价格，所以，大部分普通消费者会因为投资门槛问题而望而却步，其次是临街商业因为其相对宽松的经营空间，所以，可能出现品牌档次不齐，规划不统一的情况，这会直接影响临街门面的经营，目前国内也有许多失败的案例，我们永州也有，冷水滩就有这样的项目，虽然规划是商业街区，位置也不错，但是因为经营等各种原因，导致今天项目人气很差，经营局面难以维持，所以，有条件的投资者，如果选择临街门面进行投资，对商圈、项目的判断非常重要，只要项目选好了，一般来讲，临街门面的风险还是相对能控制的。另外，选择临街商铺的时候要注意商铺的层高、开间、进深以及停车位这些指标，好的商铺层高不会低于4.5米,开间进深比最好是 1:2,最大也不超过1:3,也就是门面的宽度与深度的比例最好不超过1:3,否则太深,不是很好用.停车位也是投资者一般忽略的问题,其实好的临街物业前面如果还可以停车,那么,这个物业的升值潜力会更大。
    其次是商场内分割式的商铺。这类物业就要重要考察商场的规划和经营了。一个好的商场一定有一个好的经营者，一个商场的规划好不好，你可以以一个普通顾客的眼光去看一看、逛一逛，看看这个商场逛起来舒服不舒服，这很重要，看看这个商场是谁在经营，经营旺不旺，一个好的商场，规划的动线是非常流畅的，逛起来自然很舒服，如果是一个好的经营者，商场的经营情况很容易考察出来，这个是假不了的，但是，如果规划动线不流畅，或者你对经营者的背景不了解，那么，投资的时候可能就需要多加谨慎了，这种失败的案例在冷水滩也屡见不鲜。选这种商场内的商铺有个民间说法叫“金角银边草肚皮”，就是商场主动线拐角上的商铺价值是最大的，其实是主动线边上的商铺价值最大，所以，一个商场里价格最高的往往也是角上的门面，其实是主动线边上的门面。
    总之，投资商铺 “规划为先”，有道是“规划催生商机”；另外“角”与“边”上的铺位是上选，三是选低不选高，也就是选择一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性，四、跟好大商家的“风”，有步步高和肯德基这种大商家的地方一定是相对较好的物业。