老乡小朱，正是“地段论”的坚定贯彻者。2006年，广州楼价进入又一次上升浪的时候，小朱初试牛刀入市了，他看了广告，也实地考察了一番，选定天河区某黄金路段位置买下一间40平方米的临街商铺。接下来的时间，商铺价格一直在涨，他的脑里宏图展现：就由这间铺来实现“一铺养三代”了。两年过去了，商铺的价格竟然回到了两年多之前。最让小朱未曾料到的是，这商铺的路段是公认的好地方，但就是不见“金鸡”下蛋。换了两个租户，都称赚不到钱搬走了。在商铺投资颇有斩获的李先生听他倒完苦水之后，给出诊断：地段论，只知其然还要知其所以然。
提到地段，人们第一时间想到的是交通、客流。事实上，现在卖商铺的广告，无一不在宣传其“黄金地段”、“交通枢纽”的卖点上极尽所能。李先生指出，在选择一个商城内商铺时，选地段没错，但不能笼统地谈地段，必须要考察这个地段具体的“交通动线”和客流情况，把握好这两大要害，回报率才可能实现。“交通动线”就是具体指有多少人会经过商铺门前。“很多投资者片面地认为，越是靠近交通主干道，地理位置越好。事实却恰好相反，商业的最佳位置一定不能在交通主干道旁，因为这相当于多了一个天然的交通隔离带”。李先生进一步解释，如果一个项目处在环路和一条主干道的交叉口一侧（四个角中的一个角），那么与它方向相反的两条路上的人都会与之擦身而过，要到达项目，就一定得围绕两条路转圈。这样一来，看似黄金位置，实际却是商家选址的“鸡肋”。 除了通达性之外，合理的交通组织和停车便利也很重要，“很多商铺的位置绝佳，但停车方式不合理或者车位紧缺，就会隔绝掉很多消费者，这些都是商业选址时需要考虑的”。
针对小商铺的投资者，李先生的建议是“在评析一个商业体内部交通的好坏时，可以从垂直交通和平面交通两个方向分析”，垂直交通是客流从低楼层向高楼层运动的方式，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的内部交通设计能使并不处于“金角银边”的商铺也能得到充足的客流。广州住宅市场持续“发烧”，6月份一手住宅价格、成交量均创下半年新高，然而，商铺市场并未见跟随住宅市场“发烧”。不仅如此，仲量联行的第二季度研究报告显示，目前的商铺市场仍在一个低潮期：广州消费品零售额增幅与去年同期相比继续放缓，由于零售商扩充速度下降，整体商场空置率上升至6.8%。租金第二季度也继续下调，环比下降5.7%，但降幅收窄。
这样的态势，精明的投资者眼里，视其为难得一遇的商机显现。有经验的房地产投资者都清楚，看上去是低潮的时期，很可能正是入市的绝佳时机。
市场低，空间大
去年年底，在一手住宅市场一片萧条之际，大部分人都不愿买楼，一小部分勇敢的投资者却“逆市”杀入，半年时间，轻松赚到20%－30%利润。道理很简单，楼市低迷期，开发商的楼盘卖不动，折扣、优惠、赠送，啥都好谈。这时候，买入的总成本低，赢利空间自然也大。投资专业人士指出，商铺其实也是同样的道理，市场不好，就容易找到笋货，要是等到人人都追着买商铺了，市场热起来，价格冲高，笋货无处可寻，后期的利润空间就会大幅缩减。“逆市”投资虽然有一定风险，但只要中国经济往上走的整体趋势不变，这种风险只是暂时的，并且是可控的。正如仲量联行报告中指出的，经济放缓将无可避免地令消费力增长有所放缓，但相信全年仍可维持双位增幅。整体而言，经济放缓将令零售商倾向审慎，这会对一些传统商铺构成压力，但一些新落成商场将不受影响。事实上，近期一些零售商对位于广州核心购物区的新商场均感兴趣，租务需求保持畅旺。例如，一西班牙时装品牌将首次进入广州，进驻年底开业的万菱汇。
社区铺，成热点
中原地产专业人士指出，去年下半年至今，低单价的社区商铺仍是广州商铺市场的热点。当前经济并未完全转好，高端消费需求受到较大程度的打压，而日常生活开支需求受到的影响就小得多。社区铺作为投资品种，在金融危机下有几个较利于中小投资者的有利条件：一是单价较低，近期在售的住宅区商铺多集中在1.5万－3万元/平方米的范围内，总投资金额较小。二是消费需求稳定，社区铺以满足周边住宅消费需求为主要定位，受到经济大势的影响较小且抗跌性较强。三是社区铺总体量不大，受业态组合影响较小，独自生存能力较强。由于对主力店的需求和依赖程度较低，只要入住率稳定，在合适的租金水平下就不易出现大范围空置的情况，总体风险较低。
